집주인 세금 체납, 전세 보증금 위험과 확인 방법 완전 정리해드려요

전세 계약을 앞두고 가장 신경 쓰이는 부분 중 하나가 바로 ‘집주인 세금 체납’ 여부입니다. 집주인이 국가에 내야 할 종합부동산세나 양도소득세 등을 제때 내지 않으면, 전세 보증금이 안전하지 않을 수 있거든요. 확정일자와 전입신고를 했더라도 세금 체납이 있으면 보증금을 돌려받지 못하는 위험이 커지니, 계약 전에 꼭 확인해야 할 중요한 사항입니다.

 

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집주인 세금 체납이란 무엇일까요?

집주인 세금 체납은 집주인이 국가에 납부해야 하는 국세(예: 종합부동산세, 양도소득세 등)를 제때 내지 않아 미납된 상태를 뜻합니다. 만약 집주인이 세금을 장기간 체납하면, 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 국가가 우선적으로 세금을 회수할 권리를 가지게 됩니다. 이 경우, 세입자가 확정일자와 전입신고로 우선 변제를 받을 수 있다고 생각했던 전세 보증금이 법적으로 밀려나거나, 전혀 회수하지 못할 위험이 생깁니다.

 

따라서 ‘집주인 세금 체납’ 문제는 세입자에게 보증금 반환 위험의 큰 원인이 되니 주의가 필요합니다.

 

확정일자와 전입신고, 세금 체납 앞에서는 무용지물?

많은 분들이 확정일자와 전입신고를 하면 보증금 보호가 된다고 알고 계시지만, 국세 체납이 있는 경우는 다릅니다. 「국세기본법 제35조」에 따르면 국세는 민사 채권보다 우선하여 회수되기 때문에, 국가가 세금을 우선 변제하고 남은 금액이 없으면 세입자는 보증금을 받지 못할 수 있습니다.

 

즉, 확정일자와 전입신고가 되어 있더라도 집주인 세금 체납이 있다면 전세 보증금을 완전히 보호할 수 없다는 뜻입니다.

 

집주인 세금 체납 여부는 어떻게 확인할 수 있을까요?

전세 계약 전, 반드시 집주인의 국세 체납 여부를 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 확인 절차는 다음과 같습니다.

1. 집주인에게 국세 열람 동의서 요청하기정중하게 요청하면 대부분 협조해줍니다.
2. 홈택스나 세무서 방문홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 후 ‘세금신고/납부’ → ‘국세 등 열람신청’ 메뉴에서 확인할 수 있습니다.


 

3. 신분증 사본과 동의서 제출전자파일로 첨부하거나 가까운 세무서에 직접 방문하여 제출합니다.

이 과정을 통해 집주인의 미납 세금 여부를 정확히 확인할 수 있습니다.

 

집주인 세금 체납, 간접 확인 방법도 꼭 기억하세요

직접 동의서를 받기 어려운 경우 다음 방법으로 간접 확인할 수 있습니다.

• 등기부등본 확인: 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 집의 압류, 가압류, 근저당권 설정 여부를 확인하세요. 국세 체납으로 인한 압류도 등기부에 표시됩니다.
• 지방세 체납 여부 확인: 부동산 소재지 관할 구청이나 시청 세무과에서 지방세 체납 여부를 조회할 수 있습니다.


 

• 법원 경매 및 공매 사이트 확인: 대법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr)와 온비드(www.onbid.co.kr)에서 해당 부동산의 경매·공매 진행 여부를 조회해 위험을 미리 파악할 수 있습니다.

집주인 세금 체납 및 압류 현황

구분	내용	조회처/방법
국세 체납	종합부동산세, 양도소득세 등	홈택스(www.hometax.go.kr) / 세무서 방문
지방세 체납	재산세, 취득세 등	구청, 시청 세무과 방문
등기부 압류	국세·지방세 체납 압류 여부	대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)
경매/공매 진행	경매, 공매 여부 확인	대법원 경매 사이트 / 온비드(www.onbid.co.kr)

 

세금 체납 집주인과 계약 시 대처법

만약 집주인의 세금 체납이 확인된다면, 다음과 같은 대처법이 있습니다.

• 계약을 피하는 것이 최선체납 및 압류 주택은 경매 가능성이 높아 보증금 반환 위험이 큽니다.
• 부득이 계약 시 전세보증보험 가입 필수전세보증보험은 집주인이 전세금을 반환하지 못할 때 보증기관이 대신 지급해 주므로 안전장치가 됩니다. 가입 기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등이 있습니다.


 

• 전세권 설정 고려세입자가 전세금 우선 보호 권리를 확보할 수 있지만, 집주인 동의가 필요하고 이미 압류된 경우 완전한 보호는 어렵습니다.

계약 전 꼭 챙겨야 할 체크리스트

1. 전입신고와 확정일자 받기 (우선 변제권 확보)
2. 등기부등본 확인 (압류·가압류·근저당권 체크)
3. 집주인 세금 체납 여부 반드시 확인
4. 전세보증보험 가입 여부 확인
5. 보증금 지급은 반드시 계좌이체로 진행

‘집주인 세금 체납’은 전세 보증금 안전에 직접적인 영향을 미치는 중대한 문제입니다. 확정일자와 전입신고만으로는 완벽히 대비할 수 없으니, 계약 전 철저하게 세금 체납 여부를 확인하고, 필요 시 전세보증보험 가입이나 전세권 설정 같은 보호 조치를 꼭 챙기시길 바랍니다. 작은 번거로움보다 수천만 원의 보증금을 지키는 일이 훨씬 중요하니까요.

 

 

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